不動産市場を予想する簡単な方法 ― ローンの成約数

シドニーにいる友人の夫はStrathfieldでMortgage Broker（銀行の住宅ローンを仲介する人）をやっている。

あるとき酒も飲んでないのに、彼女がポロリと口にしたセリフが忘れられない。

「ローンを組む人のために、夫は書類を偽造している」と。

彼女は悪びれることなく続けた。

「そうでもしないと、家なんて買えないでしょ？」

一体どんな客層を相手に商売しているのか。

映画 The Big Short にもそんなシーンがあった。移民相手に住宅ローンを乱発しているとMortgage Brokerが自慢するのだ。

こういうときいつも思う。そうまでして家を買う必要があるのだろうか、と。

銀行は長年の経験から住宅ローンを出す基準を持っている。好意的に解釈すると、借り手が問題なくローンを返済できるかどうか、親切にも判定してくれているのだ（杓子定規であることは否めないが）。

しかし人々はとにかく家を買いたいらしい。不動産は買えば必ず値上がりする――そう信じる彼らにとってローンさえ組めればしめたものなのである。

借金が不動産価格を膨張させる

以下はオーストラリアの住宅価格と家計の借金（対可処分所得）を示している。

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古今東西の不動産バブルは借金によって膨らみ続けた。言い換えると、人々が借金を増やせる限り不動産は上がり続けるのである。

人口動態、金利、失業率…等、不動産市場を占うファクターはいろいろあるが、全ては借金の量に集約する。（人口が減ればローンを組む人が減る、金利が下がればローンを組もうとする人が増える、とか。）

したがって借金の加速／減速を見れば、不動産市場を予測できるのである。

以下は住宅ローンの成約数（青線）と住宅価格（赤線）の増減率を示している。MACRO BUSINESSから拝借。（注：最新版ではない）

ローン成約数（青線）に着目してみよう。図中の横線（0%）より上の場合、前の期よりも増えたことを意味する。上に行くほど増える勢いが大きい。

だから右肩下がりであっても、横線（0%）より上であれば、成約数は前期比較で増えたことになる。

横線（0%）より下の場合、成約数は前の期より下がったということである。

また住宅価格（赤線）についても同様である。（右軸は2%を基準値としているのは、インフレ率を2%と想定しているということか。）

ローン成約数（青線）は住宅価格（赤線）を、半年から一年くらい先行している。

よってローン成約数を見ていれば、半年から一年くらい先の不動産市場を予測することが可能である。

誰かが作ってくれた図を探すか、大元のデータから自分で作る方法がある。

誰かが作ってくれた図を探す場合、googleで例えば「mortgage commitments macrobusiness」を検索して最新版を見る。
自分で作る場合、Australian Bureau of Statisticsのサイト内で「5601.0 Lending Indicators」を検索する。ローン成約数のデータは2カ月遅れで公表される。半年から一年くらい先を予想するのだから2カ月遅れでも全然問題ない。図を作らずに数値を追うだけでもいいかもしれない。